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FAQ

Mainlevée de l'hypothèque ?

Souvent après le remboursement de leur prêt hypothécaire, les emprunteurs reçoivent une lettre de l'institution financière les invitant à faire procéder à la mainlevée de l'inscription hypothécaire.

Dans un acte de prêt hypothécaire, il y a en réalité plusieurs conventions : d'abord une convention financière par laquelle un emprunteur reconnaît avoir reçu une somme d'argent et s'engage à la rembourser suivant certaines modalités, et une convention par laquelle on constitue une garantie hypothécaire sur un immeuble, et qui donne la certitude au créancier de pouvoir récupérer les sommes qui lui sont dues.

Même si ces deux conventions se retrouvent dans un même acte, elles sont indépendantes l'une de l'autre: on peut rembourser la dette sans disparition de la garantie ou l'hypothèque peut changer ou disparaître sans remboursement.

L'inscription hypothécaire est prise pour une durée de 30 ans, quelle que soit la durée de l'emprunt (Avant 1992, ce délai était de 15 ans). Si le remboursement a lieu avant l'expiration de ce délai de 30 ans, l'hypothèque subsiste, et elle ne disparaîtra qu'avec l'accord du créancier consigné dans un acte par lequel il renonce à son droit d'hypothèque: il s'agit de l'acte de mainlevée.

En pratique, la mainlevée d'une hypothèque ne sera indispensable que si le propriétaire d'un immeuble le vend, ou s'il désire à nouveau hypothéquer son immeuble. Dans les autres cas, il peut paisiblement attendre l'expiration du délai de 30 ans, et l'hypothèque disparaîtra automatiquement, sans aucun frais.

La mainlevée est un acte notarié, et le notaire devra demander aux représentants de l'institution financière de signer cet acte en sa présence. Il remettra une copie de l'acte au bureau des hypothèques qui se chargera de la radiation.

Ce acte entraînera la débition de frais. Bien sûr, l'État percevra un droit d'enregistrement et des droits de timbre. Il faudra y ajouter les frais de radiation dus au bureau des hypothèques et l'honoraire notarié. Ces frais dépendent du montant de l'hypothèque, et sont d'environ 315 € pour un montant de 25.000 €, 400 € pour 62.500 € ou 500 € pour 150.000 €.

Si plusieurs immeubles avaient été hypothéqués, le débiteur peut, s'il a remboursé une partie de la dette, demander la mainlevée pour un seul immeuble. De même avant tout remboursement, il peut proposer un transfert d'hypothèque sur un autre immeuble, en échange d'une mainlevée sur l'ancien bien.

Avantages fiscaux liés au prêt hypothécaire ?

Emprunter pour acquérir son immeuble peut coûter cher en intérêts, mais cette perte pourra être compensée par les avantages fiscaux liés aux emprunts. Dès lors, même si les acquéreurs disposent du capital nécessaire pour financer leur acquisition, ils ont parfois avantage à solliciter un emprunt.

Le fisc récompense les emprunteurs en leur accordant certaines réductions d'impôt.

Ces réductions sont de plusieurs ordres:

Déduction des intérêts

Les intérêts de tout emprunt destiné à l'acquisition, à la rénovation ou à la construction d'un bien immobilier sont déductibles à concurrence de l'ensemble des revenus immobiliers déclarés. Il ne s'agit donc pas uniquement du revenu de l'immeuble pour lequel l'emprunt a été contracté: le code des impôts sur les revenus précise expressément que "les intérêts afférents à une dette contractée pour un seul bien immobilier peuvent être déduits de l'ensemble des revenus immobiliers".

Il faut rappeler que les revenus immobiliers sont, pour les biens non loués, le revenu cadastral (pour les terrains ou l'habitation principale du contribuable), ou le revenu cadastral majoré de 40 % (pour les autres biens, comme l'appartement à la côte ou le chalet dans les Ardennes). Pour les biens loués, ce sera soit le revenu cadastral, soit le montant réel du loyer perçu: tout dépend du type de location.

Si les revenus immobiliers déclarés sont supérieurs aux intérêts, il y aura donc une déduction totale des intérêts payés

Déduction complémentaire d'intérêts

Par contre, si les revenus sont inférieurs aux intérêts payés, il existe une déduction complémentaire des intérêts: elle ne vaut cependant que pour la construction de son habitation, son acquisition à l'état neuf, ou sa rénovation (si l'habitation a plus de 15 ans). Cette réduction ne joue donc pas pour les immeubles qui ne constituent pas l'habitation de l'emprunteur. De même, l'emprunt doit avoir été contracté pour une période de 10 ans au minimum.

Le calcul de cette réduction complémentaire est particulièrement compliqué: pour les nouvelles constructions, elle ne s'applique qu'à une première tranche de l'emprunt, suivant la situation familiale de l'emprunteur, et le nombre d'enfants à sa charge; pour les travaux de rénovations, ces montants sont réduits. De plus, la déduction n'est accordée que pour maximum 12 années. Elle sera acceptée à concurrence de 80% des intérêts pendant les cinq premières années; ce taux sera réduit de 10% chaque année pour les sept années suivantes.

Réduction sur l'amortissement ou la reconstitution du capital

Il existe également une réduction d'impôts sur les sommes payées par l'emprunteur pour amortir ou reconstituer le capital emprunté

Quelles complications!

Ces calculs de réductions sont bien complexes, mais ils valent la peine d'être analysés pour chaque cas particulier: cela devrait permettre à chacun de pouvoir déterminer avec précision le montant du capital à emprunter.

Attention: il n'y a rien de plus changeant qu'une législation fiscale. Vérifiez les dernières infos disponibles en la matière, en temps utile.

Je vais divorcer. Puis-je contracter un prêt pour racheter la part de mon conjoint? Puis-je rembourser seul(e) un crédit existant ?

Oui, vous pouvez contracter un prêt pour racheter la part de votre conjoint.
Si vous avez un crédit hypothécaire aux deux noms, vous pouvez continuer à le rembourser seul(e), soit intégralement, soit uniquement le solde restant dû après que votre conjoint ait remboursé sa part anticipativement.